2026 में भारत का आवासीय रियल एस्टेट बाजार बड़े पैमाने पर बदल जाएगा। यह बदलाव अल्पकालिक रुझानों के बारे में कम और बुनियादी ढांचे में दीर्घकालिक सार्वजनिक निवेश के बारे में अधिक होगा। यह अभी भी अनुमान है कि बजट 2026 में केंद्रीय पूंजीगत व्यय ₹12 लाख करोड़ से अधिक होगा, लेकिन नीति का अभिविन्यास स्पष्ट है। सरकार का पूंजीगत व्यय FY25 में ₹11.11 लाख करोड़ से बढ़कर FY26 में ₹11.21 लाख करोड़ हो गया। इससे पता चलता है कि बुनियादी ढांचा आर्थिक विकास का मुख्य इंजन बना हुआ है।
बैंक ऑफ बड़ौदा से लेकर आईसीआरए तक, देश के सर्वश्रेष्ठ और प्रतिभाशाली अर्थशास्त्रियों का वर्तमान में मानना है कि FY27 का बजट ₹12 लाख-₹12.5 लाख करोड़ तक हो सकता है, जो प्रति वर्ष 7%-10% की दर से बढ़ रहा है। ऐसा नहीं है कि बुनियादी ढांचा इस समय शहरों को अधिक कार्यात्मक बना रहा है, हालांकि यह निश्चित रूप से ऐसा कर रहा है। यह आवास के लिए महत्वपूर्ण है. बेहतर पहुंच से परियोजनाओं के दोनों छोर पर आवागमन कम हो रहा है, किनारों पर जमीन के टुकड़े खाली हो रहे हैं और खरीदारों का व्यवहार बदल रहा है। तेजी से, घर खरीदार पुराने पते के बजाय पारगमन गलियारों, नौकरी समूहों और सामाजिक बुनियादी ढांचे के निकटता के आधार पर स्थानों का चयन करते हैं। यह एक संकेत है कि भारत के शहरों में आवासीय मांग में बदलाव आ रहा है।
यह परिवर्तन महत्वपूर्ण है क्योंकि यह खरीदारों के जोखिम को देखने के तरीके को बदल देता है। जो लोग चीजें खरीदते हैं वे अब वादों के लिए भुगतान नहीं कर रहे हैं; वे उस बुनियादी ढांचे के लिए भुगतान कर रहे हैं जो पहले से ही काम कर रहा है या लगभग काम कर रहा है। आने-जाने में बिताया गया समय अब पैसे का एक रूप है। जब यात्रा का समय एक निश्चित बिंदु से नीचे चला जाता है, तो वे स्थान जो परिधीय महसूस करते थे, उस तरह महसूस करना बंद कर देते हैं। वे आवास के लिए वास्तविक विकल्प बन जाते हैं।
यात्रा समय संपीड़न
मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र में बुनियादी ढांचे के नेतृत्व वाली मांग में बदलाव के सबसे स्पष्ट संकेत हैं। मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक (एमटीएचएल), कोस्टल रोड, गोरेगांव-मुलुंड लिंक रोड (जीएमएलआर), और पनवेल-कर्जत उपनगरीय रेल कॉरिडोर सभी शहर को छोटा बना रहे हैं।
ANAROCK रिसर्च और मैजिकब्रिक्स लेनदेन डेटा के अनुसार, इन गलियारों के सूक्ष्म बाजारों में 2022 और 2025 के बीच कीमतों में 15% से 30% की वृद्धि देखी गई है। MTHL ने दक्षिण मुंबई से नवी मुंबई तक पहुंचने में लगने वाले समय को 25 मिनट से भी कम कर दिया है। इससे पनवेल, उल्वे और खारघर में शिफ्ट करने की मांग उठने लगी है।
बृहन्मुंबई नगर निगम ने 2026 से शुरू होने वाले चरणों में गोरेगांव-मुलुंड लिंक रोड को खोलने की योजना बनाई है। यह पूर्व और पश्चिम के बीच यात्रा के समय को 90 मिनट से घटाकर 30 मिनट से कम कर देगा। शुरुआती लेन-देन के आंकड़ों से पता चलता है कि मुलुंड और गोरेगांव ₹80 लाख से ₹1.5 करोड़ की रेंज में तेजी से घर बेच रहे हैं। यह अंतिम उपयोगकर्ताओं के लिए विशिष्ट व्यवहार है: नौकरियों वाले परिवार कनेक्टिविटी के लिए केंद्रीयता छोड़ने को तैयार हैं।
पनवेल-कर्जत रेल गलियारा, जो एमयूटीपी-III का हिस्सा है और मुंबई रेलवे विकास निगम द्वारा बनाया जा रहा है, नवी मुंबई के बाहरी किनारे को केवल अटकलों के बजाय रहने योग्य बना रहा है।
डेवलपर्स का कहना है कि निवेशकों की तुलना में अंतिम उपयोगकर्ता अधिक हैं। ऐतिहासिक रूप से, किराये की मांग पहले आती है, उसके बाद स्वामित्व की मांग आती है। यह “रेंट-टू-ओन पाइपलाइन” एक दूसरे क्रम का प्रभाव है जो अक्सर हेडलाइन डेटा में दिखाई नहीं देता है।
हवाई अड्डे और एक्सप्रेसवे
YEIDA और भारतीय विमानपत्तन प्राधिकरण के अपडेट के अनुसार, जेवर में नोएडा अंतर्राष्ट्रीय हवाई अड्डा 2026 की शुरुआत में चरणों में परिचालन शुरू कर देगा। यह यमुना एक्सप्रेसवे बेल्ट को बदल रहा है। YEIDA के आंकड़ों के मुताबिक, पिछले पांच वर्षों में क्षेत्र में जमीन की कीमतें लगभग छह गुना बढ़ गई हैं। क्रेता प्रोफ़ाइल अब बदल गई है।
यह अब शुद्ध भूमि-बैंकिंग खेल नहीं रह गया है। लॉजिस्टिक्स पार्क, आतिथ्य क्षेत्र, आईटी परिसर और कार्गो हब विकास के अधीन हैं। ANAROCK रिसर्च का कहना है कि ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे सेक्टर में ₹50 लाख से ₹90 लाख तक के मध्य श्रेणी के आवास की मांग बढ़ रही है। यह मांग नौकरियों पर आधारित है, अटकलों पर नहीं.
गंगा एक्सप्रेसवे 594 किलोमीटर लंबी सड़क है जो मेरठ और प्रयागराज को जोड़ेगी। इसके 2026 में चरणों में चलना शुरू होने की उम्मीद है। उत्तर प्रदेश एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण के आंकड़ों के अनुसार, गलियारे के साथ कई औद्योगिक नोड्स की योजना है। इससे पूर्वी उत्तर प्रदेश में विनिर्माण क्लस्टर सीधे एनसीआर से जुड़ जाएंगे, जिससे इंटरचेंज और लॉजिस्टिक्स हब के पास आवास की मांग बढ़ जाएगी।
दिल्ली-गाज़ियाबाद-मेरठ आरआरटीएस कॉरिडोर निर्माण के तरीके में एक और बड़ा बदलाव है। सामर्थ्य पर ANAROCK के डेटा से पता चलता है कि गाजियाबाद में ईएमआई-से-आय अनुपात पहले ही 30% से नीचे गिर गया है। इसका मतलब यह है कि जो युवा पेशेवर दिल्ली में रहना बर्दाश्त नहीं कर सकते, वे अब वहां घर खरीद सकते हैं।
परिधीय गलियारे
बेंगलुरु के विकास की कहानी आगे बढ़ रही है। ओआरआर और व्हाइटफील्ड जैसे कोर आईटी कॉरिडोर भरे हुए हैं। चरण 2ए, 2बी और एयरपोर्ट लाइन सभी मेट्रो विस्तार की अगली लहर का हिस्सा हैं। बीएमआरसीएल और जेएलएल डेटा से पता चलता है कि नए मेट्रो स्टेशनों के एक किलोमीटर के भीतर के घरों की लागत दूर के घरों की तुलना में 15% से 25% अधिक है।
व्हाइटफ़ील्ड इसका एक आदर्श उदाहरण है. पर्पल लाइन विस्तार के बाद दो वर्षों के दौरान घरों की कीमतें लगभग 20% बढ़ गईं, और किराये की पैदावार बहुत बढ़ गई। जैसे-जैसे हवाई अड्डे के संपर्क बेहतर होते जा रहे हैं, हेब्बल और देवनहल्ली के आसपास उत्तरी बेंगलुरु में भी वैसा ही व्यवहार दिख रहा है। यहां खरीदार एक अंतिम-उपयोगकर्ता है, निवेशक नहीं। दो आय वाले ये परिवार अनुमानित आवागमन के बदले बड़े घर चुन रहे हैं।
यह बदलाव डेवलपर्स को दोबारा सोचने पर मजबूर कर रहा है कि वे कितनी पेशकश कर सकते हैं। ₹80 लाख से ₹1.2 करोड़ की रेंज में कॉम्पैक्ट प्रीमियम हाउसिंग अभी सबसे तेजी से बढ़ने वाली इन्वेंट्री है, अल्ट्रा-लक्जरी नहीं। नाइट फ्रैंक के आंकड़ों के अनुसार, इस समूह ने 2025 में बेंगलुरु में अवशोषण में सबसे बड़ी वृद्धि देखी।
विकास गलियारे और रिंग रोड
हैदराबाद में 340 किलोमीटर लंबी रीजनल रिंग रोड बिल्कुल नए रास्ते खोल रही है। तेलंगाना सरकार और नाइट फ्रैंक के हैदराबाद आवासीय अपडेट के अनुसार, पिछले दो वर्षों में शादनगर, भुवनागिरी और आदिबटला में जमीन की कीमतें 20% -35% बढ़ गई हैं।
लेकिन असली असर तो अभी आना बाकी है. इन गलियारों में डेटा सेंटर, लॉजिस्टिक्स पार्क और औद्योगिक क्लस्टर की योजना है। इससे गाचीबोवली और कोकापेट जैसे सामान्य आईटी केंद्रों के अलावा अन्य स्थानों पर नौकरियां पैदा होंगी। आवास की मांग रहेगी। आज हम जो देखते हैं वह केवल स्थिति निर्धारण है।
हैदराबाद भी एक दिलचस्प उदाहरण है कि नियम किस तरह चीजों को प्रभावित कर सकते हैं। 2025 में, स्टाम्प ड्यूटी के मूल्य निर्धारण के नए नियमों के कारण पंजीकरणों में तेजी आई। 2025 की चौथी तिमाही में लेनदेन 37% बढ़ गया। इससे पता चलता है कि नीतियों का समय बुनियादी ढांचे जितना ही महत्वपूर्ण है।
नाइट फ्रैंक की पीई ट्रेंड्स रिपोर्ट में कहा गया है कि भारतीय रियल एस्टेट में निजी इक्विटी निवेश 2025 में 6.7 बिलियन डॉलर तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष से 59% अधिक है। इसमें से लगभग 76% पैसा दूसरे देशों के निवेशकों से आया था। कार्यालय अभी भी सबसे बड़ा लाभार्थी है, लेकिन आवासीय 17% से 21% की हिस्सेदारी के साथ दूसरा सबसे बड़ा लाभार्थी बन गया है।
यह पैसा तुरंत पैसा कमाने की तलाश में नहीं है। यह उन परियोजनाओं को पैसा दे रहा है जो बुनियादी ढांचे के मामले में आसान हैं। निवेशकों को संरचित ऋण, क्रेडिट-लिंक्ड उपकरण और पहले से सूचीबद्ध डेवलपर्स की परियोजनाएं पसंद हैं। इससे पूरे सिस्टम के लिए जोखिम कम हो जाता है और आपूर्ति अधिक अनुशासित हो जाती है।
संरचना में एक और बदलाव REITs है। सेबी और उद्योग फाइलिंग के अनुसार, भारत में अब 370 मिलियन वर्ग फुट से अधिक है। ग्रेड-ए कार्यालय स्थान जिसे आरईआईटी पर सूचीबद्ध किया जा सकता है। समय के साथ, यह मॉडल खुदरा, भंडारण और अंततः किराये के आवास को शामिल करने के लिए विकसित होगा, जैसा कि अन्य देशों में होता है जहां आवासीय संपत्ति एक प्रमुख संस्थागत परिसंपत्ति वर्ग है।
भले ही प्रीमियम उत्पादों की बहुत अधिक मांग है, लेकिन बाज़ार की सबसे बड़ी समस्या सामर्थ्य है। ANAROCK के अनुसार, 2018 में ₹50 लाख से कम कीमत वाले घरों की बिक्री 54% थी। यह हिस्सेदारी 2025 तक गिरकर 21% हो गई थी। अभी भी मांग है, लेकिन आपूर्ति अव्यवहार्य हो गई है।
सीबीआरई निर्माण लागत रुझान का कहना है कि भूमि की लागत, अनुपालन लागत और प्रति वर्ष 6%-10% की निर्माण मुद्रास्फीति ने शहरों में किफायती आवास को वित्तीय रूप से अनाकर्षक बना दिया है। यदि ₹45 लाख की सीमा नहीं बदली गई तो नीतिगत प्रोत्साहन काम नहीं आएगा। इसे बढ़ाकर ₹75 लाख-₹90 लाख करने से नीति अधिक यथार्थवादी हो जाएगी और वास्तविक मांग खुलेगी।
आप देख सकते हैं कि जब आप कुछ नहीं करते तो क्या होता है। मध्यम वर्ग के लोगों को शहरों के किनारों पर धकेला जा रहा है। इसका मतलब यह है कि सार्वजनिक परिवहन बुनियादी ढांचा बहुत महत्वपूर्ण है। मेट्रो, आरआरटीएस और उपनगरीय रेल अब सिर्फ अच्छी चीजें नहीं रह गई हैं; वे अब सामाजिक स्थिरता के लिए आवश्यक हैं।
स्थिरता अब पूंजी आवंटित करने का एक हिस्सा है। जेएलएल के अनुसार, 80% से अधिक नए वाणिज्यिक स्थान हरित-प्रमाणित हैं। आवासीय उसी दिशा में जा रहा है। अधिक से अधिक, खरीदार इस बात की परवाह करते हैं कि घर कितना ऊर्जा कुशल है, यह इलेक्ट्रिक वाहनों के लिए कितना तैयार है, और यह पानी का प्रबंधन कितनी अच्छी तरह करता है।
जो डेवलपर्स अपनी परियोजनाओं में ईएसजी सुविधाएँ जोड़ते हैं उन्हें कम वित्तपोषण लागत और अधिक मांग मिलती है। यह विचारधारा के बारे में नहीं है; यह पैसे के बारे में है. हरित-प्रमाणित परियोजनाओं की लागत 5%-10% अधिक है और किराया भी तेजी से बढ़ता है।
पंचवर्षीय योजना
तीन संरचनात्मक ताकतें अगले पांच वर्षों में आवास की मांग को प्रभावित करेंगी। सबसे पहले, बुनियादी ढांचा मांग को केंद्र से दूर ले जाएगा। ट्रांज़िट हब के पास स्थित सूक्ष्म बाज़ार शहर के औसत से बेहतर प्रदर्शन करेंगे। दूसरा, संस्थागत पूंजी विकास को और अधिक पेशेवर बनाएगी। तीसरा, खरीदार इस आधार पर कार्य करना जारी रखेंगे कि अंतिम उपयोगकर्ता क्या चाहता है, न कि इस आधार पर कि वे क्या सोचते हैं कि क्या होगा।
नाइट फ्रैंक का पूर्वानुमान कहता है कि कीमतें संभवतः प्रति वर्ष केवल 4% से 8% तक बढ़ेंगी। यह दीर्घकालिक अवशोषण में मदद करता है। वॉल्यूम वृद्धि को बढ़ावा देने वाले लक्जरी खरीदार नहीं होंगे; यह मध्य-श्रेणी के खरीदार होंगे।
घर खरीदने वाले लोगों के लिए संदेश स्पष्ट है। पिन कोड खरीदना बंद करें. कनेक्टिविटी खरीदना शुरू करें. भविष्य के मेट्रो स्टेशन या कामकाजी एक्सप्रेसवे के पास एक घर खराब परिवहन वाले प्रीमियम पते से बेहतर होगा।
डेवलपर्स के लिए, अवसर कॉम्पैक्ट प्रीमियम हाउसिंग में निहित है। ₹80 लाख से ₹1.2 करोड़ की रेंज पर पर्याप्त ध्यान नहीं दिया जा रहा है और यह अगले चक्र को आगे बढ़ाएगा। बुनियादी ढांचे से जुड़े सूक्ष्म बाज़ार निवेशकों के लिए सर्वोत्तम जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान करते हैं।
बजट 2026 नीति निर्माताओं के लिए संरचनात्मक समस्याओं को ठीक करने का एक मौका है। किफायती आवास की परिभाषाओं, जीएसटी प्रणाली और मंजूरी प्राप्त करने की प्रक्रिया में बदलाव से अल्पकालिक रियायतों की तुलना में कहीं अधिक बड़ा प्रभाव पड़ेगा।
लेखक इरोज ग्रुप के निदेशक हैं।
