रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी या रेरा एक बार फिर फोकस में है। हाल ही में सुप्रीम कोर्ट ने RERA की भूमिका और इसके महत्व को लेकर दो टूक टिप्पणियां कीं. शीर्ष अदालत ने टिप्पणी की कि सभी राज्यों के लिए RERA की संरचना और संरचना पर पुनर्विचार करने का समय आ गया है, यह देखते हुए कि ऐसा प्रतीत होता है कि निकाय दोषी बिल्डरों को जवाबदेह ठहराने के बजाय उन्हें केवल “सुविधा” दे रहा है। शीर्ष अदालत ने इस बात पर चिंता जताई है कि क्या रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण घर खरीदारों के हितों की पर्याप्त सुरक्षा कर रहे हैं। मुख्य न्यायाधीश सूर्यकांत और न्यायमूर्ति जॉयमाल्या बागची की पीठ ने कहा कि रेरा को जिन व्यक्तियों की सुरक्षा के लिए बनाया गया था, वे अब गहराई से निराश हैं। मुख्य न्यायाधीश ने टिप्पणी की, “बेहतर होगा कि इस संस्था को खत्म कर दिया जाए, हमें इससे कोई आपत्ति नहीं है।” रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के लागू होने और 2017 में सभी राज्यों में लागू होने के लगभग दस साल बाद, ध्यान तेजी से डेवलपर्स से हटकर नियामक के कामकाज पर जा रहा है। इस संदर्भ में, एक होमबॉयर वकालत समूह ने आरोप लगाया है कि कई राज्य नियामक कानून के तहत अनिवार्य वार्षिक रिपोर्ट प्रकाशित करने में विफल रहे हैं। क्या RERA से प्रोजेक्ट डिलीवरी में सुधार हुआ है? RERA रिपोर्ट क्या हैं और ये घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए क्यों महत्वपूर्ण हैं? हम एक नजर डालते हैं:
RERA की वार्षिक रिपोर्ट के महत्व को समझना
मूल रूप से, RERA का उद्देश्य अपारदर्शी प्रथाओं से हटकर पारदर्शी और मापने योग्य नियामक निरीक्षण की ओर बढ़ना था, जिसमें वार्षिक रिपोर्ट नियामक के कामकाज के मूल्यांकन के रूप में काम करती थी। आदर्श रूप से रिपोर्ट में न केवल परियोजना पंजीकरण और प्राप्त शिकायतों के बारे में जानकारी होनी चाहिए, बल्कि परियोजना के पूरा होने की स्थिति, नियामक आदेशों के प्रवर्तन और नियमों का पालन करने में विफल रहने वाले डेवलपर्स के खिलाफ की गई कार्रवाई के बारे में भी जानकारी होनी चाहिए।ईटी की एक रिपोर्ट के अनुसार, RERA की धारा 78 प्रत्येक राज्य नियामक के लिए एक वार्षिक रिपोर्ट जारी करना अनिवार्य बनाती है जिसमें उसकी गतिविधियों और प्रदर्शन का विवरण होता है। यह कानून की रूपरेखा का एक प्रमुख तत्व है। 2023 की शुरुआत में, आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय ने राज्यों में लगातार तुलना की अनुमति देने के लिए एक रिपोर्टिंग प्रारूप जारी किया।रेरा के प्रदर्शन पर चर्चा आम तौर पर पंजीकृत परियोजनाओं की संख्या और हल की गई शिकायतों की मात्रा जैसे मैट्रिक्स पर केंद्रित होती है। हालाँकि, ये संकेतक वास्तविक परिणामों के बजाय गतिविधि को दर्शाते हैं। वार्षिक रिपोर्ट का उद्देश्य यह जानकारी प्रदान करना है कि क्या परियोजनाएं समयसीमा के भीतर पूरी की गईं, क्या रिफंड और मुआवजे से संबंधित आदेशों के परिणामस्वरूप वास्तविक भुगतान हुआ, और क्या कब्जे के निर्देशों के कारण अंततः घर खरीदारों को सौंपे गए।आदेश जारी होने के बाद किसी शिकायत को समाधान के रूप में चिह्नित किया जा सकता है, लेकिन वास्तविक राहत तभी मिलती है जब वह आदेश लागू किया जाता है। प्रवर्तन-संबंधित डेटा के अभाव में, कानून की प्रभावशीलता का निष्पक्ष मूल्यांकन करना मुश्किल हो जाता है।
विवाद किस बारे में है?
होमबॉयर्स का प्रतिनिधित्व करने वाले संगठन फोरम फॉर पीपल्स कलेक्टिव एफर्ट्स (एफपीसीई) ने आरोप लगाया है कि 75% से अधिक रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरणों ने या तो अपनी वार्षिक रिपोर्ट कभी जारी नहीं की है, शुरुआती वर्षों के बाद उन्हें प्रकाशित करना बंद कर दिया है, या उन्हें अद्यतन रखने में विफल रहे हैं।समूह के अनुसार, केवल सीमित संख्या में राज्यों ने वित्त वर्ष 2014 तक रिपोर्ट उपलब्ध कराई है, जबकि कुछ प्रमुख रियल एस्टेट बाजारों ने पहले रिपोर्ट जारी की थी लेकिन बाद में इस प्रथा को बंद कर दिया। एफपीसीई ने यह भी कहा है कि कई मामलों में जहां रिपोर्ट प्रकाशित की गई है, मंत्रालय द्वारा अनुशंसित प्रारूप का पालन नहीं किया गया है, जिससे राज्यों में सार्थक तुलना करना मुश्किल हो गया है।
कथित चूक के निहितार्थ क्या हैं?
भारत, अतीत में, आवास परियोजनाओं में महत्वपूर्ण देरी से जूझ रहा है। अमिताभ कांत की अध्यक्षता में सरकार द्वारा नियुक्त पैनल ने देश भर में लगभग 412,000 आवास इकाइयों को तनावग्रस्त के रूप में पहचाना था।आरईआरए को एक संरचनात्मक उपाय के रूप में पेश किया गया था, जिसमें एस्क्रो-लिंक्ड प्रोजेक्ट फंडिंग और अनिवार्य प्रकटीकरण जैसे तंत्र शामिल थे। हालाँकि, यदि परियोजना पूर्णता और प्रवर्तन पर डेटा अनुपलब्ध रहता है, तो नीति निर्माताओं के पास यह निर्णय लेने के लिए कोई स्पष्ट आधार नहीं है कि क्या क्षेत्र की स्पष्ट वसूली वितरण मानकों की वास्तविक मजबूती को दर्शाती है या ईटी विश्लेषण के अनुसार, नई परियोजना लॉन्च के एक और चक्र की शुरुआत है। जबकि पंजीकरण के आंकड़े आपूर्ति में वृद्धि का संकेत देते हैं, पूर्णता के आंकड़े क्षेत्र की अंतर्निहित स्थिति का अधिक सटीक माप प्रदान करते हैं।इसके परिणाम केवल घर खरीदने वालों के हितों से परे हैं। सरकारें कराधान निर्णयों और शहरी नियोजन रणनीतियों को आकार देने के लिए विश्वसनीय वितरण डेटा पर निर्भर करती हैं, जबकि वित्तीय संस्थान ऋण देने के जोखिम का मूल्यांकन करने के लिए समापन रिकॉर्ड का उपयोग करते हैं। नियमित और मानकीकृत रिपोर्टिंग यह पहचानने में मदद कर सकती है कि क्या देरी फंडिंग बाधाओं, नियामक बाधाओं या मुकदमेबाजी से उत्पन्न होती है, और क्या कुछ डेवलपर्स बार-बार डिफ़ॉल्ट होते हैं। RERA को इस क्षेत्र को विश्वास पर आधारित प्रणाली से पारदर्शिता पर आधारित प्रणाली में ले जाने के लिए डिज़ाइन किया गया था। यदि नियामकों का स्वयं मूल्यांकन नहीं किया जा सकता है, तो ढांचा मुख्य रूप से जवाबदेही के एक वास्तविक तंत्र के बजाय एक परियोजना पंजीकरण मंच के रूप में काम करने का जोखिम उठाता है।
