भारत के रियल एस्टेट उद्योग में पारदर्शिता और जवाबदेही लाने के लिए RERA या रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 पेश किया गया था। आज यह घर खरीदने वालों और निवेशकों के लिए जरूरी है। इस अधिनियम के तहत कई प्रमुख प्रावधानों में से एक प्रावधान यह है कि डेवलपर्स को घर खरीदारों से एकत्र किए गए धन का उपयोग कैसे करना चाहिए। अब इसे ही आमतौर पर 70 पीसी और 30 पीसी नियम के रूप में जाना जाता है। इसे बेहतर ढंग से समझने के लिए, यह एक वित्तीय अनुशासन तंत्र है जिसे घर खरीदारों की सुरक्षा के लिए डिज़ाइन किया गया है, जिससे परियोजना का समय पर पूरा होना सुनिश्चित होता है।70 पीसी और 30 पीसी नियम को समझनाRERA के तहत, प्रमोटरों/डेवलपर्स को खरीदारों से एकत्र किए गए धन का कम से कम 70% एक विशेष बैंक खाते में जमा करना होगा। इसे अक्सर RERA पृथक/एस्क्रो खाता कहा जाता है। निधि के इस 70% पूल का उपयोग केवल विशिष्ट उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है, ज्यादातर निर्माण और भूमि लागत पर। कानून इस धन का उपयोग अन्य व्यवसायों या विपणन या प्रशासनिक ओवरहेड्स सहित अन्य कार्यों में करने पर सख्ती से रोक लगाता है।फिर शेष 30% धनराशि दूसरे खाते में जमा की जा सकती है। इसे लेन-देन खाता कहा जाता है। अब प्रमोटर इस पैसे का उपयोग परियोजना से संबंधित खर्चों जैसे विपणन और प्रशासनिक लागत और ऋण पुनर्भुगतान आदि पर कर सकते हैं।रियल एस्टेट की दुनिया में यह 70:30 का नियम है! यह खरीदारों के पैसे को सुरक्षित रखने और यह सुनिश्चित करने के लिए किया गया एक वित्तीय पृथक्करण है कि पैसा अन्य उद्यमों या खर्चों में खर्च होने के जोखिम के बजाय परियोजना निष्पादन के लिए सुरक्षित है।
यह काम किस प्रकार करता है
संग्रहण खाता (100%):खरीदारों से प्राप्त सारा पैसा इसी खाते में जाता है। इस सुरक्षित धन से सीधे निकासी की अनुमति नहीं है।अलग (एस्क्रो) खाता (70%):अब इस पूल से निकासी की अनुमति नहीं है. यहां धनराशि भूमि अधिग्रहण, निर्माण और अन्य विकास लागतों को कवर करने के लिए आरक्षित है।लेनदेन खाता (30%):शेष 30% पैसा एक लेनदेन खाते में जाता है जिसका उपयोग विपणन और अन्य प्रशासनिक खर्चों और ब्याज भुगतान को कवर करने के लिए किया जा सकता है।
घर खरीदने वालों और निवेशकों के लिए क्यों जरूरी है यह नियम?
फंड सुरक्षा: RERA के अस्तित्व में आने से पहले, डेवलपर्स एक प्रोजेक्ट के लिए पैसा इकट्ठा करते थे। अधिकांश समय, डेवलपर्स अन्य परियोजनाओं पर फंड का उपयोग करते थे और मुख्य परियोजना रुक जाती थी या छोड़ दी जाती थी, जिससे खरीदारों की मेहनत की कमाई जोखिम में पड़ जाती थी। 70:30 नियम ऐसे मुद्दों का समाधान है।समय पर पूरा होना: इस नियम को लागू करके, RERA यह सुनिश्चित करता है कि पैसा तभी प्रवाहित हो जब वास्तविक कार्य निर्माणाधीन हो। इससे प्रोजेक्ट को समय पर पूरा करने में मदद मिलती है. पारदर्शिता: यह नियम डेवलपर्स और घर खरीदारों के बीच पारदर्शिता भी बनाता है। इसमें कोई छिपी हुई लागत या पीछे कोई रुकावट नहीं है।
कानूनी सज़ा
यदि कोई 70:30 नियम का उल्लंघन करते हुए पकड़ा जाता है, तो सख्त कानूनी दंड का प्रावधान है। इससे पंजीकरण निलंबित हो सकता है, या RERA प्राधिकरण द्वारा कानूनी कार्रवाई भी की जा सकती है। इन बिंदुओं को कहने के बाद, नियम पूर्णतया विश्वसनीय नहीं है। कई राज्यों में शासन संघर्ष करता है। प्रवर्तन राज्यों पर निर्भर करता है। कुछ डेवलपर ऐसे हैं जो प्रमाणपत्रों को ख़त्म करने के तरीके ढूंढते हैं। हालाँकि, कागज पर, 70:30 नियम खरीदारों के लिए सबसे मजबूत वित्तीय सुरक्षा उपायों में से एक है।(संदर्भ: जैसा कि पेज 36 पर बताया गया है: https://www.indiacode.nic.in/bitstream/123456789/15131/1/the_real_estate_%28regulation_and_development%29_act%2C_2016.pdf)
