विदेशी अचल संपत्ति का मालिक होना, चाहे वह दुबई, लंदन या सिंगापुर में हो, भारतीय निवेशकों के बीच एक तेजी से लोकप्रिय आकांक्षा बन गई है। लेकिन हालिया प्रवर्तन कार्रवाई ने इस बात पर प्रकाश डाला है कि यदि विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (फेमा) नियमों का सावधानीपूर्वक पालन नहीं किया जाता है तो विदेशी संपत्ति खरीद नियामक जांच को आमंत्रित कर सकती है।इस महीने की शुरुआत में, प्रवर्तन निदेशालय ने उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों के खिलाफ फेमा, 1999 के तहत तलाशी ली, जिन्होंने अधिकृत बैंकिंग चैनलों के माध्यम से बाहरी प्रेषण के बिना दुबई में कई संपत्तियां हासिल की थीं। चूंकि विदेशी संपत्तियों को सीधे तौर पर जब्त नहीं किया जा सकता था, इसलिए इसके बदले भारत में 27.83 करोड़ रुपये की अचल संपत्तियां कुर्क की गईं।
1. लोक राज संगठन सीमा पहली चौकी है
ईटी की रिपोर्ट के मुताबिक, उदारीकृत प्रेषण योजना (एलआरएस) के तहत, निवासी व्यक्ति विदेशी अचल संपत्ति हासिल करने के लिए आरबीआई की पूर्व मंजूरी के बिना प्रति वित्तीय वर्ष 250,000 अमेरिकी डॉलर तक भेज सकते हैं।यह सीमा प्रत्येक व्यक्ति और सभी बैंक खातों पर लागू होती है। परिवार के सदस्यों के बीच भुगतान बांटने या कई बैंकों के माध्यम से धनराशि भेजने से सीमा का विस्तार नहीं होता है। विशेषज्ञ सावधान करते हैं कि प्रेषण के उद्देश्य की गलत घोषणा करना या सीमाओं को दरकिनार करने के लिए किसी अन्य व्यक्ति के नाम पर संपत्ति बुक करने से अनुपालन संबंधी पूछताछ शुरू हो सकती है।
2. विदेशी उधार लेने की अनुमति नहीं है
फेमा निवासियों को संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए विदेश में उधार लेने से रोकता है। यहां तक कि अनौपचारिक व्यवस्थाएं भी नियमों का उल्लंघन हो सकती हैं।कुछ मामलों में, खरीदारों ने विदेशों में रिश्तेदारों से बाद में प्रतिपूर्ति करने की योजना के साथ भुगतान करने के लिए कहा है। ऐसी व्यवस्थाओं को विदेशी उधार के रूप में माना जा सकता है और उल्लंघन के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। डेवलपर ईएमआई योजनाओं की व्याख्या विदेशी उधार दायित्वों के निर्माण के रूप में भी की जा सकती है, जो बैंकों को प्रेषण को अवरुद्ध करने के लिए प्रेरित करती है।
3. दस्तावेज़ीकरण और बैंकिंग ट्रेल महत्वपूर्ण हैं
सभी भुगतान सही उद्देश्य कोड का उपयोग करके अधिकृत डीलर बैंकों के माध्यम से होने चाहिए। बैंकिंग प्रणाली के बाहर किए गए लेन-देन – जिसे आमतौर पर हवाला कहा जाता है – अवैध हैं।हालाँकि, जोखिम अवैध हस्तांतरण तक ही सीमित नहीं हैं। गुम समझौते, गलत घोषणाएं, या फंड के स्रोत के दस्तावेज की कमी वर्षों बाद फिर से सामने आ सकती है, खासकर जब निवेशक संपत्ति बेचने या धन वापस लाने का प्रयास करते हैं। भारत में पैसा वापस लाने की अनुमति देने से पहले बैंकों को आम तौर पर पूरे प्रेषण रिकॉर्ड, कर प्रमाण और लेनदेन दस्तावेजों की आवश्यकता होती है।
4. फेमा अनुपालन कर अनुपालन का स्थान नहीं लेता
एक और आम ग़लतफ़हमी यह है कि FEMA अनुमोदन स्वचालित रूप से कर अनुपालन सुनिश्चित करता है। भारत वैश्विक आय पर निवासियों पर कर लगाता है, जिसका अर्थ है कि किराये की आय और विदेशी संपत्ति से पूंजीगत लाभ को भारतीय आयकर रिटर्न में घोषित किया जाना चाहिए।विदेशी संपत्तियों या आय का खुलासा करने में विफलता पर काला धन अधिनियम के तहत कार्रवाई हो सकती है, जो गंभीर मामलों में भारी दंड और अभियोजन की अनुमति देता है।
5. स्वदेश वापसी की समयसीमा मायने रखती है
फेमा नियम यह भी नियंत्रित करते हैं कि खरीदारी के बाद क्या होता है। किराये की आय या बिक्री से प्राप्त आय को विदेश में तभी रखा जा सकता है जब पुनर्निवेश किया जाए। अन्यथा, धनराशि आम तौर पर निर्धारित समयसीमा के भीतर भारत वापस भेज दी जानी चाहिए – आमतौर पर 180 दिन।इस अवधि से अधिक पुनर्निवेश के बिना विदेशों में धनराशि रखना उल्लंघन माना जा सकता है।
खरीद के बाद भी अनुपालन जारी रहता है
विदेशी संपत्ति का स्वामित्व स्थानीय कर दाखिल करने, किराये के खुलासे और गंतव्य देश में स्वामित्व रिपोर्टिंग आवश्यकताओं सहित चल रही दायित्वों को लाता है। विदेश में गैर-अनुपालन बिक्री आय में देरी या अवरोधन कर सकता है और भारतीय नियमों के तहत जटिलताएं पैदा कर सकता है।
